Kernzahlen
Gesetzestext — Kernnorm
„Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a in Anspruch genommen werden." § 7b Abs. 1 EStG — unverändert seit Einführung 2019
Die zwei entscheidenden Worte: „bis zu" (= Wahlrecht, Unterschreitung erlaubt) und „drei Jahren" (= 3 Folgejahre + Erstjahr = 4 Jahre Gesamt).
Begünstigungszeitraum
Erlaubte Verteilungsvarianten
Jede Kombination ist rechtens, solange kein Einzeljahr den Satz von 5% überschreitet und die Nutzung innerhalb der 4 Jahre erfolgt. Eine Nachholung nicht genutzter Beträge in späteren Jahren ist ausdrücklich verboten.
Variantenübersicht (Bemessungsgrundlage 400.000 €)
| Variante | J1 | J2 | J3 | J4 | Gesamt % | Gesamt € |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Volle Ausschöpfung | 5% | 5% | 5% | 5% | 20% | 80.000 € |
| Nur Erstjahr | 5% | — | — | — | 5% | 20.000 € |
| Nur letztes Jahr | — | — | — | 5% | 5% | 20.000 € |
| Jahre 2+3 | — | 5% | 5% | — | 10% | 40.000 € |
| Jahre 1+4 | 5% | — | — | 5% | 10% | 40.000 € |
| 3 Jahre (J1–J3) | 5% | 5% | 5% | — | 15% | 60.000 € |
| 3 Jahre (J2–J4) | — | 5% | 5% | 5% | 15% | 60.000 € |
| Flexibel (steueropt.) | 2% | 5% | 5% | 3% | 15% | 60.000 € |
| Minimale Nutzung | 1% | — | — | — | 1% | 4.000 € |
| Kein Antrag | — | — | — | — | 0% | 0 € |
Wahlrecht — Regeln und Grenzen
Beliebiger Jahressatz zwischen 0% und 5% pro Jahr. Einzelne Jahre auslassen. Unterschiedliche Sätze in verschiedenen Jahren. Vollständiger Verzicht auf die Sonderabschreibung.
Mehr als 5% in einem Jahr. Nachholung nicht genutzter Beträge. Nutzung nach Ablauf der 4 Jahre. Unterschiedliche Höhe bei Mitunternehmerschaft (§ 7a Abs. 7 EStG).
Nicht genutzte Beträge — Behandlung
§ 7a Abs. 9 EStG — Nachholverbot und Restabschreibung
„Sind erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen nicht bis zum vollen Betrag in Anspruch genommen worden, so können sie nicht in späteren Wirtschaftsjahren nachgeholt werden." § 7a Abs. 9 EStG
Nicht genutzte Sonderabschreibungsvolumina erhöhen den Restwert des Gebäudes. Dieser Restwert wird ab Jahr 5 linear über die verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Formel ab Jahr 5: Restwert ÷ Restnutzungsdauer (in Jahren)
Kombination mit normaler AfA
| AfA-Art | Rechtsgrundlage | Satz | Kumulierbar? |
|---|---|---|---|
| Lineare Gebäude-AfA | § 7 Abs. 4 EStG | 3% (ab Fertigst. 2023) | JA — additiv |
| Degressive Gebäude-AfA | § 7 Abs. 5a EStG | 5% degressiv | JA — seit Wachstumschancengesetz 2024 |
| Sonderabschreibung § 7b | § 7b EStG | bis 5% p.a. | zusätzlich |
Maximale Gesamtabschreibung Jahr 1 bei Kombination § 7b + § 7 Abs. 5a EStG:
5% (§ 7b) + 5% degressiv (§ 7 Abs. 5a) = 10% der Herstellungskosten im ersten Jahr
Beide Anwendungszeiträume im Vergleich
| Merkmal | 1. Zeitraum (2018–2021) | 2. Zeitraum (2023–2029) |
|---|---|---|
| Bauantrag / Bauanzeige | nach 31.08.2018, vor 01.01.2022 | nach 31.12.2022, vor 01.10.2029 |
| Sonderabschreibung | bis zu 5% p.a., max. 4 Jahre | bis zu 5% p.a., max. 4 Jahre |
| Energiestandard | Keine Anforderung | Effizienzhaus 40 + QNG-Siegel |
| Baukostenobergrenze | 3.000 €/m² | 5.200 €/m² |
| Bemessungsgrundlage max. | 2.000 €/m² | 4.000 €/m² |
| Vermietung Mindestdauer | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Kombination mit § 7 Abs. 5a | Nicht möglich | Möglich (seit 2024) |
Privatperson vs. Unternehmen
Privatperson — V+V
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sonderabschreibung ohne De-minimis-Beschränkung nutzbar. Kein Beihilfecharakter.
- Volle Flexibilität bei der Jahresverteilung
- Steueroptimierung nach persönlichem Einkommensverlauf
- Checkliste BMF-Schreiben 21.05.2025 einreichen
Unternehmen — Gewinneinkünfte
Bei §§ 13, 15, 18 EStG gilt die Sonderabschreibung als staatliche Beihilfe (De-minimis).
- Obergrenze: 200.000 € in 3 Steuerjahren
- EU-Verordnung 2023/2831
- Erklärungspflicht bei Inanspruchnahme
- § 7b Abs. 5 EStG i.d.F. StÄndG 2025
Relevante Gerichtsurteile
BFH — IX R 24/24
12.08.2025Thema: Kein § 7b EStG für Ersatzneubauten (Abriss + Neubau auf gleichem Grundstück)
„Eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung liegt nur dann vor, wenn durch die Baumaßnahme der vorhandene Wohnungsbestand vermehrt wird." BFH, IX R 24/24
Normzweck ist die Bestandsmehrung, nicht der Ersatz. Ausnahme: Mehr Wohneinheiten als zuvor (z.B. Abriss Einfamilienhaus, Bau Mehrfamilienhaus).
FG Köln — 1 K 3306/21
12.09.2024Vorinstanz zu BFH IX R 24/24. Gleiche Entscheidung: Ersatzneubau nicht förderfähig. (EFG 2024, 401)
FG Rheinland-Pfalz — 4 K 1614/22
20.04.2023Thema: Maßgeblichkeit des Zeitpunkts der Bauanzeige
Keine Sonderabschreibung, wenn die Bauanzeige außerhalb des Förderzeitraums liegt — auch wenn der Baubeginn innerhalb lag. Der formelle Zeitpunkt des Bauantrags ist zwingend maßgeblich.
Aktuelle Verwaltungsanweisungen
BMF-Schreiben 21.05.2025
Az.: IV C 3 – S 2197/00009/011/024 | BStBl 2025 I S. 1419
Aktuelles, vollständiges Anwendungsschreiben. Ersetzt alle Vorgänger (BMF 7.7.2020, 21.9.2021, 29.5.2024). Regelt:
- Alle Voraussetzungen für beide Anwendungszeiträume
- Kombination § 7b + § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA)
- Zwei verpflichtende Checklisten als Anlage zur Steuererklärung
Schnellreferenz — Alle Kernaussagen
| Frage | Antwort | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Begünstigungszeitraum | 4 Jahre | § 7b Abs. 1 EStG |
| Jahres-Höchstsatz | 5% | § 7b Abs. 1 EStG |
| Gesamt-Maximum | 20% | § 7b Abs. 1 EStG |
| Weniger als 5% pro Jahr? | JA — „bis zu" | § 7b Abs. 1 EStG |
| Einzelne Jahre auslassen? | JA | § 7b Abs. 1 EStG |
| Nachholung möglich? | NEIN | § 7a Abs. 9 EStG |
| Zeitanteilig im Erstjahr? | NEIN — volle Jahres-AfA | § 7b Abs. 1 EStG |
| Mitunternehmerschaft: Einheitliches Wahlrecht? | JA — Pflicht | § 7a Abs. 7 EStG |
| De-minimis bei V+V (privat)? | NEIN | § 7b Abs. 5 EStG |
| De-minimis bei Gewinneinkünften? | JA — max. 200.000 €/3 J. | § 7b Abs. 5 + EU-VO 2023/2831 |